◎ 부동산 계약에서 매도인이 일방적으로 계약해지를 통보하는 경우

부동산의 경우, 매수인의 입장에서는 오랜 고민 끝에 자신의 전 재산을 투입하여 계약에 이르게 되는 경우가 많습니다. 또한 일생의 큰 계약에 해당하는 만큼 부동산 계약 및 잔금지급, 이사일에 맞추어 모든 일정을 조정하기 마련입니다. 그런데 이렇게 큰 결심을 하고 부동산 중개인의 도움까지 받아 매매계약서를 작성하고 큰 돈을 계약금으로 지급하였는데도, 매도인이 갑자기 변심하여 계약을 파기하겠다고 하는 경우가 종종 있습니다. 특히, 이와 같은 경우 매도인은 자신이 받았던 계약금만 돌려주고 계약을 해지하겠다고 일방 통지하는 경우가 많습니다.

◎ 승소사례 - 매도인이 부근 재개발 호재를 이유로 일방적으로 계약해지를 통보하였는데, 계약금 배액을 청구하여 전부 인정받은 사례

해당 사례에서는 부동산의 매도인이 매매계약서 작성 후 계약금 1,400만 원까지 수령하였음에도, 이후 해당 지역에 재개발 재건축이 진행된다는 사실을 알고 일방적으로 계약을 해지하겠다고 통보한 사안입니다. 통상 공인중개사를 통해 부동산 매매계약을 체결하는 경우, 매도인의 일방 파기에 대비하여 매도인이 일방적으로 계약을 해지하는 경우 계약금 배액을 상환해야 한다는 점을 계약서에 명시하게 됩니다. 그러나 매도인이 이를 지급하지 않겠다고 버티는 경우 막막한 상황에 처하게 됩니다.

◎ 계약서상 잔금 지급일이 지나지 않았어도 계약금 배액상환 청구가 가능할까?

이러한 경우 계약서의 배액상환 조항을 이용하여 지급한 계약금의 배액 상당을 매도인에게 청구할 수 있습니다. 그런데 이 사건 사례와 같이 매도인이 잔금일 이전에 일방적으로 계약해지를 통보하여 잔금일이 되지 않았으니 계약금 배액상환 청구를 할 수 없다고 생각하는 경우가 많이 있습니다.

그러나 이와 관련하여 대법원의 판례는 이 사건 매매계약서의 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하도록 한 내용의 약정에 대하여 이를 ‘매매계약에 따른 채무불이행에 대한 위약금의 약정을 한 것으로 보아야 할 것이고, 이러한 약정은 특단의 사정이 없는 한 손해배상액예정의 성질을 지닌다’(대법원 1989. 12. 12. 선고 89다카10811 판결 등 참조)고 판시하고 있습니다. 또한 부동산의 매도인이 계약을 이행하지 않을 의사를 분명하게 표시한 경우 매수인으로서는 잔금 지급일까지 기다릴 필요 없이 계약을 해제하고 위약금 상당의 손해배상을 구할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 1993. 6. 25. 선고 93다11821 판결 참조).

◎ 소송 제기 전에 검토해야 할 사항

이와 같은 계약금의 배액을 상환하는 청구는 소를 제기함에 앞서 승소하는 경우 이러한 금액을 받을 수 있을지 면밀하게 검토를 한 뒤 시작하시기를 권해 드립니다. 따라서 법률전문가의 조언을 받으시고 가압류 등 보전절차와 함께 진행하시기를 추천합니다.

                                                                                                                    - 법무법인(유한) 영진

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